임대차, 주택임대차, 상가건물임대차의 비교

임대차, 주택임대차, 상가건물임대차의 비교

1. 서설

  임대차에는 민법상의 임대차외에 주택임대차, 상가건물임대차 등이 있다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 민법상의 

  임대차에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정과 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

2. 특별법우선의 원칙

  법의 일반원칙에는 상위법우선의 원칙, 신법우선의 원칙, 특별법우선의 원칙등이 있으며 이에 따라서 주택이나 상가건물의 임대차

  에는 임대인에 비하여 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인의 지위를 보장하고자 만들어진 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물

  임대차 보호법이 민법의 임대차에 우선적으로 적용된다.

3. 구체적인 경우의 비교

 (1) 임차권의 양도와 임대물의 전대제한

  위의 3가지 임대차는 모두 채권으로 임차권의 양도나 임대물의 전대 시 임대인의 동의를 요한다. 이 점에서 물권인 전세권의 양도가 

  자유로운 것과 대비된다. 다만 건물의 소부분을 전대하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 (2) 편면적 강행규정 여부

  주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 즉, 이는 편면적 강행규정

  으로서 주택이나 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 임대인에게 불리한 것은 유효하다. 이 점은 민법상의 일반적 임대차

  와 크게 다르다.

 (3) 대항력

  임대차는 채권으로서 등기하면 그 때부터 제3자에 대하여 대항력이 생기나, 임대인에게는 부동산 임대차를 등기 해 줄 의무가 없으므로,

  일반 임대차는 대항력을 취득하기가 쉽지 않다.

  이에 비해서 주택이나 상가건물의 경우에는 임차인 단독으로 주택임대차는 인도와 주민등록, 상가건물은 인도와 사업자등록을 하게 

  되면 그 다음 날 오전 영시부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

 (4) 존속기간의 보장

  - 최단기간: 일반적인 임대차의 경우에는 최단기간의 보장이 없으나, 주택 임대차는 2년, 상가건물임대차인 경우에는 1년의 최단기간이 

               보장 된다.

  - 최장기간: 최장기간에 대하여는 특별법에 규정이 없으므로 민법상의 일반적인 규정에 따른다. 즉 임대차, 주택임대차, 상가건물임대차

               모두 원칙적으로 20년을 초과하지 못한다.

 (5) 우선변제의 효력

  주택이나 상가건물의 경우에는 대항요건과 확정일자를 갖추면 보증금에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 변제를 

  받을 권리가 인정된다. 그리고 소액보증금에 대하여는 대항요건만을 갖추어도 최우선 변제권이 인정된다.

 (6) 차임증액청구권

  주택과 상가임차인을 보호하기 위하여 차임증액청구의 경우, 주택의 경우에는 약정한 차임의 20분의 1, 상가건물의 경우에는 약정한

  차임등의 100분의9 금액을 초과하지 못하며 또한 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 규정하고

  있다.

 (7) 경매신청 시 집행개시요건의 완화

  민법상의 임대차와 달리 주택임차인이나 상가건물의 임차인은 보증금반환 청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에

  따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법의 규정에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행

  개시의 요건으로 하지 아니한다.